上半年库存量有增无减 房企寄望“金九银十”
上市房企中报披露接近尾声。数据显示，尽管房企资金压力在前阶段的 以价换量 中有所缓解，但整体库存（专题阅读）仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段， 金九银十 有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。
房企
去库存仍为主要目标
Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年房企销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅 招保万金 四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。
链家地产市场研究部常清告诉，作为内地上市房企的前四强， 招保万金 的经营情况反映了大型房企的一些特征 由于结算项目数量和质量的不同， 招保万金 的营收和利润涨幅不一，但整体而言，四大房企 增收不增利 。
该机构认为，从房企的结算周期来估计，目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外，其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中，万科（专题阅读）为26.5%，同比下降5.6个百分点；金地为36.1%，同比下降3.16个百分点；保利为37.51%，同比下降3.19个百分点。
根据半年报数据，四大房企持有现金1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。链家地产据此分析认为，近几个月来房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作 上半年的开源节流，现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。 尽管大多数房企在年初以来普遍推行 以价换量 的销售策略，缓解了一些资金压力，但库存量依然有增无减。最新数据显示，四大房企的当前库存合计为5157.68亿元，与年初4760亿元相比增长了8.35%。
常清告诉，仅从数据来看，房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响，部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分，房企的真实库存为2499.43亿元，与年初相比则降低了1.56%。
金地集团总裁*俊灿告诉， 尽管当前房企的库存消化周期在下降，已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加，所以当前房企去库存的压力依然很大。
*俊灿还说，房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势 对于地产企业而言，从2009年到2011年，成本在上升，居民地价未来也有可能上升。总体来看，房企未来的利润空间会下滑。 他认为，房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。
市场
难言 整体回暖
尽管四大房企资金链和去库存的压力相对有所改善，但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧，行业内 业务转型及股权收购兼并 的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉，虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面， 但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变 。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉，调控以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说， 非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年来已经有多家上市房企开始涉及其他行业，房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。
该机构的统计数据也显示，2012年上半年，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。张大伟说， 本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇，或以专业化，或以资金优势谋得利润；而另外一些资金压力过紧的企业则只能甩股换钱 。
除了房企之间出现分化，当前全国市场也正在呈现 冷热不均 的态势，北京等一线城市的一些项目则在传统淡季出现 热销 局面。
根据伟业顾问的数据统计，由于购房人群对中大户型房源的热衷，使得北京市场主打 大中户型 的楼盘在8月份取得了非常好的销售成绩。 其中，90至150平方米的中大户型成交占比明显提高，与7月相比提高了6%，与年初相比则提高了12%，而与此同时90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降，成交占比与年初相比下降了11个百分点 。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外，在限购限贷持续从紧的大背景下，人们 一步到位 的置业观念逐步强化，是导致8月份中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。
而同样处于一线城市之列的上海房地产市场则相对偏冷。上海易居房地产研究院的统计数据显示，今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以来，上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来，商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。